Executive Regulations of the Law on

Executive Regulations of the Law on the Reconciliation in Building Violations Amended

On 31 March 2020, the Official Gazette published Prime Ministerial Decree No. 800 of 2020[1] amending the Executive Regulations of the Law on the Settlement of Building Violations, almost in their entirety.

Background

On 8 April 2019, Law No. 17 of 2019 on the Settlement of Building Violations (the “Law”)[2] was issued to allow for settlement in building violations. The Law provided for the establishment of a technical committee in each of the relevant authorities listed in the 2008 Construction Law,[3] namely the New Urban Communities Authority, the Tourism Development Authority, the Industrial Development Authority, and the Armed Forces Engineering Authority. According to the Law, requests for settlement and reconciliation should be submitted to a technical committee within six months from the date of the issuance of the Executive Regulations (i.e., prior to 8 January 2020). The submission of the request has the effect of suspending any active lawsuits or sentences, as well as administrative decisions/procedures issued concerning the violation(s) in question. Only violations that took place prior to the issuance of the Law are eligible for settlement, with the exception of the following from eligibility for settlement:

  1. Construction on state-owned land.
  2. Construction that infringes on the structural safety of a building.
  3. Construction that infringes on antiquities land, or the Nile.
  4. Breaches of special architectural style buildings.
  5. Exceeding aviation or military height restrictions.
  6. Changing the use of zones for which official plans have been issued by an administrative authority.
  7. Infringing on approved organizational boundaries, or the legal rights of neighbouring constructions.
  8. Building outside of approved urban boundaries (with three exceptions).

The Law also provides for committees to be established on the governorate level to pre-set settlement value according to the price per meter in each area. These governorate committees are comprised of two representatives of the aforementioned relevant authorities, two real estate valuators certified by the Financial Regulatory Authority, and a Ministry of Finance representative. Thus, the role of the governorate committees is to set the price of the meter in the area whereas the technical committees inspect the documentation and conduct field visits then determine the consideration for settlement based on the price per meter that was set by the governorate committee. The Governor, or head of the relevant authority, must then accept the request for settlement based on the approval of the technical committee, and payment of the determined settlement amount. Following this, on 8 July 2019, the Executive Regulations[4] were published to provide further details on the formation of the committees provided in the Law and the calculation of the settlement amount. It also contains the form for the settlement request and the information that must be enclosed therewith.

Amendments to the Executive Regulations

The amendments to the Executive Regulations change the competent authority charged with approving the updated maps of existing urban areas submitted by each governorate from the Urban Acquisitions Committee (which is formed by the Ministry of Housing) to the Ministry of Agriculture. As such, each governorate will now submit proposed maps to the Ministry of Agriculture which will, in turn, submit them to the Urban Acquisitions Committee to study and ratify. The composition of the committees provided in the Law were also slightly altered and another clause was added stipulating that even those who have not had legal action taken against them for a violation should proceed to reconciliation. Furthermore, the reconciliation application registry was amended to provide details for each application rather than the details of each property for which an application was made. Additionally, another stage was added to the adjudication process, requiring applicants to submit engineering reports establishing the structural integrity and safety of the building as well as authorizing the technical committee to determine whether building violations other than the one subject to reconciliation can be corrected as part of the field inspection process. Technical committees are also now required to make their decisions on submitted requests and present them to the competent authority within three – rather than four – months. The values set for the settlement amounts were also amended as follows: Other important financial amendments were also added: Any fine payments already made will be deducted from the final settlement amount. The number of late payments or defaults triggering cancellation of the reconciliation settlement was also increased to two defaults or three late payments, with the restitution of any amounts paid thereunder minus 10% as administrative fees upon cancellation. The appeal process for reconciliation refusals was also extended to include appeals of settlement amounts and a new article was added authorizing the competent minister to designate the property usage violations eligible for reconciliation in areas with ratified detailed urban plans to which reconciliation may apply. Most importantly, the decree mandates applicants to apply for reconciliation under the decree within six months of its publication, possibly to be extended.   [1] Prime Ministerial Decree No. 800/2020 amending certain provisions of the executive regulations of Law No. 17/2019 on the settlement of building violations, Official Gazette, Issue No. 13 (bis) (e), 31 March 2020. [2] Law No. 17/2019 on the settlement of building violations, Official Gazette, Issue No. 14 (bis) (c), 8 April 2019. [3] Law No. 119/2008 on Construction, Official Gazette, Issue No. 19 (bis) (a), 11 May 2008. [4] Prime Ministerial Decree No. 1631/2019 enacting the executive regulations of Law No. 17/2019 on the settlement of building violations, Official Gazette, Issue No. 27 (bis) (k), 8 July 2019.

في ٣١ مارس ٢٠٢٠، نشرت الجريدة الرسمية قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 800 لسنة 2020[1] بتعديل اللائحة التنفيذية للقانون الخاص بالتصالح في مخالفات البناء، مستبدلًا أغلبية النصوص الأصلية.

خلفيَّة

في 8 أبريل 2019، صدر القانون رقم 17 لسنة 2019 بشأن التصالح في مخالفات البناء وتقنين أوضاعها ("القانون")[2] والذي يسمح بالتصالح في بعض مخالفات البناء. وينص القانون على تشكيل لجنة فنية بكل جهة إدارية مختصة على النحو المبين في قانون البناء الصادر في 2008[3] وتلك الجهات هي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، والهيئة العامة للتنمية السياحية، والهيئة العامة للتنمية الصناعية، والهيئة الهندسية للقوات المسلحة. ووفقًا للقانون، يجب تقديم طلبات التصالح للجنة فنية خلال ستة أشهر من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية (أي قبل 8 يناير 2020). ويترتب على تقديم الطلب وقف نظر أي دعاوي متعلقة بالمخالفة ووقف تنفيذ الأحكام والقرارات الصادرة في شأن الأعمال المخالفة محل الطلب إلى حين البت فيه. ويمكن التصالح فقط في المخالفات الواقعة قبل صدور القانون ولكن يُحظر التصالح على أي من المخالفات الآتية:

  1. البناء على الأراضي المملوكة للدولة.
  2. الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء.
  3. البناء على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار وحماية نهر النيل.
  4. المخالفات الخاصة بالمباني ذات الطراز المعماري المتميز.
  5. تجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني العسكري أو شؤون الدفاع.
  6. تغيير الاستخدام للمناطق التي صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية.
  7. التعدي على خطوط التنظيم المعتمدة وحقوق الارتفاق المقررة قانونًا.
  8. البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة (باستثناء ثلاث حالات).

كما ينص القانون على تشكيل لجان على مستوى المحافظات لتحديد مقابل التصالح على أساس قيمة سعر المتر لكل منطقة. وتتألف لجان المحافظات من اثنان من ممثلي الجهة الإدارية المختصة (المذكورة أعلاه)، واثنان من خبراء التقييم العقاري المعتمدين من الهيئة العامة للرقابة المالية، وممثل عن وزارة المالية. وتتولى لجان المحافظات تحديد سعر المتر في المنطقة في حين تقوم اللجان الفنية بفحص الطلبات والمستندات وإجراء المعاينات الميدانية ثم البت في طلبات التصالح على أساس سعر المتر الذي حددته لجنة المحافظة. ويصدر المحافظ أو رئيس الهيئة المختصة قرارًا بقبول التصالح بعد موافقة اللجنة الفنية وسداد قيمة مقابل التصالح. وإثر ذلك، وفي 8 يوليو 2019، نشرت اللائحة التنفيذية[4] لتقدم مزيدًا من التفاصيل حول تشكيل اللجان المنصوص عليها في القانون وحساب مقابل التصالح. كما أنها تحتوي أيضًا على نموذج طلب التصالح والمعلومات والمستندات التي يجب إرفاقها به.

التعديلات الجديدة للائحة التنفيذية

تم تغيير السلطة المختصة المكلفة بالموافقة على اقتراحات تحديد حدود الكتل السكنية القريبة للحيز العمراني المعتمد المقدمة من كل محافظة من لجنة الأحوزة العمرانية المشكلة بقرار وزير الإسكان إلى وزارة الزراعة. ووفقًا لذلك، تلتزم الإدارات العامة للتخطيط والتنميـة العمرانيـة بالمحافظـات بموافاة وزارة الزراعة بمقترحات تحديد الحدود والخرائط اللازمة والتي ستقدمها الوزارة بدورها إلى لجنة الأحوزة العمرانية لدراستها واعتمادها. كما تم تعديل تشكيل وعضوية اللجان المنصوص عليها في القانون وإضافة بند آخر ينص على أنه لا يحول عدم اتخاذ إجراء قانوني حيال المخالفة المطلوب التصالح عليها التقدم للجنة للمصالحة في الوقت المطلوب. وتستبدل التعديلات السجلات المنشأة بالجهات الإدارية من سجلات لتقييد العقارات المقدم عنها طلبات التصالح إلى سجلات لتقييد طلبات التصالح نفسها والقرارات المتخذة في شأنها وتثبت بها بيانات العقارات المطلوب التصالح عليها. بالإضافة إلى ذلك، تمت إضافة مرحلة أخرى لعملية الفصل في الطلبات تتطلب تقديم تقارير هندسية تثبت السلامة الهيكلية وسلامة المبنى وتفوض اللجنة الفنية بتحديد ما إذا كان يمكن تصحيح المخالفات الأخرى بخلاف المخالفات محل الطلب للمصالحة كجزء من عملية المعاينة الميدانية المكلفة بها اللجنة الفنية. وعلى اللجان الفنية الآن إصدار تقريرها في خلال ثلاثة أشهر (لا أربعة) من تاريخ تقديم الطلب مستوفيًا المستندات المطلوبة. وعلى اللجان الفنية كذلك مراعاة النسب التالية المعدلة عند تحديد مقابل التصالح: كما تمت إضافة تعديل مهم ينص على خصم أي مدفوعات سابقة سددها مقدم الطلب تنفيذًا لأحكام قضائية خاصة بالمخالفات محل الطلب من مبلغ مقابل التصالح. وتمت زيادة عدد الأقساط المتأخرة والغير مدفوعة التي تعتبر بمثابة عدم سداد مقابل تقنين الأوضاع إلى عدم سداد قسطين متتاليين، أو التأخير في أي قسط من الأقساط عن مدة ثلاث سنوات. وفي هذه الحالة تقوم الجهة المختصة برفض الطلب واستكمال الإجراءات، مع رد أي مبالغ مسددة مخصومًا منها 10٪ مصروفات إدارية. كما تم إجازة التظلم من قيمة التصالح وتمت إضافة مادة جديدة تخوّل للجهة الإدارية المختصة بتحديد الحالات التي يجوز التصالح عليها في مخالفات تغيير الاستخدام للمناطق التي صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة. وأخيرًا، يتيح القرار مدة لا تزيد عن 6 أشهر ليتقدم ذوي الشأن بطلبات التصالح، ويجوز مدها لمدة مماثلة.   [1] قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 800 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 17 لسنة 2019 في شأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، الجريدة الرسمية، العدد 13 (مكرر) (هـ)، 31 مارس 2020. [2] قانون رقم 17 لسنة 2019 في التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، الجريدة الرسمية، العدد 14 (مكرر) (ج)، 8 أبريل 2019. [3] قانون رقم 119 لسنة 2008 بإصدار قانون البناء، الجريدة الرسمية، العدد 19 (مكرر) (أ)، 11 مايو 2008. [4] قرار رئيس الوزراء رقم 1631 لسنة 2019 بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم 17 لسنة 2019 في شأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، الجريدة الرسمية، العدد 27 (مكرر) (ز)، 8 يوليو 2019.[:]